Tussenrapportage leningruil Vestia

Tussenrapportage leningruil Vestia: Management samenvatting

De corporatiesector zoekt naar een structurele oplossing voor de volkshuisvestelijke en financiële uitdagingen die nog altijd het gevolg zijn van het derivatendebacle dat zich tien jaar geleden bij Vestia heeft voorgedaan. Als gevolg van deze affaire heeft Vestia een zeer langlopende leningenportefeuille met een hoge rentelast. Een leningruil waarbij dure leningen van Vestia worden overgenomen door corporaties en Vestia marktconforme leningen ontvangt, is onderdeel van de gepresenteerde structurele oplossing. De leningruil is gericht op het hart van de problemen bij Vestia. De rentebetalingen van Vestia worden teruggebracht en de discontinuïteitsratio wordt verbeterd. Daarmee ontstaat weer ruimte voor volkshuisvestelijk beleid. Het Ministerie van BZK, Aedes en Vestia hebben mij als bestuurlijk regisseur aangesteld om de leningruil verder te onderzoeken en uit te werken, waarvan de gevraagde tussenrapportage nu voorligt. Het rapport beschrijft de leningruil als invulling van de oplossing om door middel van een volkshuisvestelijke sectorbijdrage de jaarlijkse rentelasten van Vestia te verlagen. Dit rapport is input om op 1 juli 2021 te komen tot een bestuurlijk akkoord over de structurele oplossing, inclusief de leningruil en een splitsing van Vestia. Om met de conclusie te beginnen: de leningenruil is haalbaar binnen de voorwaarden die door de corporatiesector en Vestia zijn gesteld. Dat betekent dat de rentekasstroom met € 28 miljoen per jaar wordt verminderd bij Vestia, dat de volkshuisvestelijke bijdrage daarin van de deelnemende corporaties maximaal € 14 per verhuureenheid en per jaar is, en dat dit alles fiscaal neutraal kan worden uitgevoerd.

Invulling leningruil

Met de leningruil wordt de rentelast voor Vestia verminderd met €28mln. per jaar. Op het Aedescongres hebben Aedesleden besloten daaraan samen per Vhe maximaal €14 per jaar bij te dragen. De leningruil biedt een mogelijkheid om dat op een slimme manier te doen, waarbij die bijdrage niet ineens, maar gespreid over 40 jaar wordt betaald.

Vestia zet voor de ruil een lening klaar met een hoofdsom van €800mln., met een hoge rente gedurende de hele looptijd van 40 jaar en aflossing aan het einde van de looptijd. Deze lening kan gesplitst worden in tranches zodat iedere deelnemende corporatie een proportioneel deel kan krijgen. Vestia creëert deze lening door een aantal bestaande basisrenteleningen om te zetten in een vast rentende lening. De sectorbanken stellen aan alle deelnemende corporaties marktconforme, vast rentende leningen ter beschikking, met een hoofdsom van eveneens €800mln. Dit zijn de zogenaamde ruilleningen. Een deelnemende corporatie sluit dus een nieuwe lening af, die wordt geruild met een lening van Vestia. Aangezien Vestia deze leningen zal uitdienen, bepaalt Vestia het aflossingsschema van de leningen. Op het moment van de leningruil wordt per deelnemende corporatie een tranche van de nieuwe ruilleningen afgesneden en aan de corporatie uitgegeven. De hoofdsom wordt daarbij door de sectorbank uitbetaald aan de desbetreffende corporatie. Bij Vestia wordt een in hoofdsom even grote tranche van de Vestia-lening afgesneden. De ruil bestaat eruit dat de twee tranches worden uitgewisseld. Daarbij verkrijgt de corporatie dus de tranche afkomstig van de Vestia-lening. De even tevoren nieuw aangetrokken lening verdwijnt direct weer uit de boeken. Kortom, aan het eind van de dag heeft de corporatie een stukje op zich genomen van de duurdere Vestia-lening met een looptijd van 40 jaar. De corporatie ontvangt de hoofdsom van de lening en kan deze inzetten voor de activiteiten in haar (investerings-) begroting. Voor uitzonderingsgevallen waarbij corporaties geen behoefte hebben aan een nieuwe lening wegens overliquiditeit, is een variant met contante afkoop beschikbaar.

Uitvoering

Dit rapport laat zien dat het de leningruil met het voorgestelde basismodel een werkbare invulling heeft gekregen. Maar daarmee moet de praktische uitvoering nog grotendeels worden uitgewerkt. Zodra er positief is besloten over de structurele oplossing (1 juli 2021), wordt de leningruil geoperationaliseerd. Om de fiscale neutraliteit van de ruil – die door de corporatiesector als voorwaarde is gesteld – te kunnen krijgen, is het van groot belang dat de ruil in 2021 is afgerond. Op hoofdlijnen worden de volgende stappen gezet:

1. samenvoeging en fixatie van de Vestia-leningen door Vestia
2. beschikbaar stellen van de ruilleningen door de sectorbanken
3. uitgifte van de ruilleningen door de sectorbanken aan de deelnemende corporaties
4. de juridische effectuering van de ruil door Vestia en de deelnemende corporaties

De vier stappen en het eindresultaat, worden in onderstaand schema grafisch
weergegeven:

Deze stappen en de planning worden onder leiding van de regisseur de komende weken verder uitgewerkt. Deelnemende corporaties hebben rechtstreekse betrokkenheid bij stap 3 en 4. Er wordt onder leiding van de regisseur een draaiboek ontwikkeld, dat duidelijk maakt wat, op welk moment gedaan moet worden. Op deze manier ontvangen corporaties en andere belanghebbenden duidelijke handvatten voor de acties die de komende tijd genomen moeten worden voor een succesvolle leningenruil in 2021.

Specifieke aandachtpunten

Het rapport beschrijft diverse onderwerpen die aandacht vragen op het moment van de besluitvorming en bij de verdere uitwerking. Er zijn hoofdstukken waarin de leningruil wordt beoordeeld vanuit het perspectief van treasury, jaarrekening, fiscaliteit en borging en achtervang. De uitwerking van de treasury- en jaarrekeningaspecten ondersteunt corporaties met het doorgronden van de impact van de ruil op deze onderwerpen. Fiscaliteit en borging/achtervang worden hieronder toegelicht.

Fiscaliteit

Een voorwaarde voor de leningruil, zoals benoemd door de Aedes Commissie Vestia, is dat de leningruil niet kostprijsverhogend is voor Vestia, noch voor de betalende corporaties. Om niet kostprijsverhogend te werken voor Vestia, dient de ruil dit jaar plaats te vinden. Om zeker te zijn dat de leningruil niet kostprijsverhogend werkt voor corporaties is de belastingdienst om een zienswijze gevraagd (10 mei), over het basisvoorstel en de cashvariant. De reactie is ontvangen op 24 juni 2021. Deze bevestigt dat de leningruil zoals voorgesteld in dit rapport (basis- en cashvariant) niet kostenverhogend werkt voor de deelnemers.

Borging & achtervang

De nieuwe leningen die klaar worden gezet ten behoeve van de ruil, betekenen een toename van de financiering binnen de sector van €800mln. Het zijn WSW geborgde leningen, waarvoor overheid en gemeenten in de achtervang staan. Dat betekent dat in de leningruil niet alleen een kleine 300 corporaties betrokken zijn, maar ook vrijwel alle 352 gemeenten. Los van de schaal van de operatie is het aantrekken van deze leningen op zichzelf niet bijzonder. Het betreft leningen conform de standaard leningendocumentatie van WSW en de hoofdsom van de lening komt gewoon ter beschikking van de lokale corporatie voor investeringen in de eigen gemeente of voor herfinanciering van bestaande leningen. Daarmee maakt deze lening deel uit van het reguliere financieringsprogramma van de lokale corporatie. In de meeste gevallen betreft het ook een beperkt deel: de leningruil betreft circa 10% van de jaarlijkse financieringsbehoefte in de sector.

Tenslotte werken WSW en de gemeenten momenteel, in het kader van het strategisch programma van WSW, aan een nieuwe achtervang-overeenkomst, ingangsdatum 1 augustus 2021, die tot een eenvoudiger vestiging van achtervang leidt. Daarmee geldt de nieuwe achtervang-overeenkomst ook voor de via de leningruil verkregen lening. De nieuwe achtervang-overeenkomst is inmiddels door de VNG aan alle gemeenten toegezonden voor ondertekening. Voor de leningruil moet rekening worden gehouden met gemeenten die nog niet bereid zijn om tot ondertekening over te gaan. Dit betekent dat de deelnemende corporaties zelf in gesprek moeten gaan met de gemeenten waarin zij werkzaam zijn om de achtervang op tijd te regelen.

Conclusies

De leningruil blijft een bijzondere operatie, die alleen uitvoerbaar is als een groot aantal partijen het belang ervan inzien en er aan willen meewerken. In de vele gesprekken die ik in de afgelopen tijd heb gevoerd, is mij gebleken dat die steun breed aanwezig is. Bovendien blijkt telkens dat de leningruil goed uitlegbaar is doordat de basiselementen, WSW-geborgde leningen, goed ingevoerd en uitgewerkt zijn. Het vernieuwende zit in de manier waarop met deze elementen wordt gewerkt en de schaal waarop dit met de leningruil gebeurt.

Mijn onderzoek laat zien dat het daarmee mogelijk is om de leningenruil zo in te vullen dat:

• wordt voldaan aan de eisen aan fiscaliteit zoals gedefinieerd door de ACV;
• de leningenruil operationeel uitvoerbaar is in 2021;

Om dit resultaat te bereiken is de inzet en samenwerking van vele partijen nodig, corporaties, financiers, gemeenten en WSW. Daarnaast moet aan voorwaarden worden voldaan waaronder:

• • De structurele oplossing, met de leningruil als onderdeel, moet niet later dan 5 juli 2021 worden goedgekeurd
  • De operationele uitvoering moet per direct worden voorbereid, zodat we vanaf 5 juli vliegend uit de startblokken komen.
  • Corporaties nemen op korte termijn contact op met hun gemeenten om de leningruil aan te kondigen en het belang en de betekenis van de achtervang voor de borging toe te lichten.
  • Ik moet als regisseur op zeer korte termijn ondersteuning krijgen in de vorm van een team van specialisten (programmamanagement, juridisch, communicatie) om de juridische operationalisering en met name de borging en achtervang in goede banen te leiden.

Tenslotte

Ik ben mijn opdrachtgevers en alle gesprekspartners dank verschuldigd voor de geleverde bijdragen en suggesties, en vooral voor de ruimte die ik kreeg om het concept van de leningruil verder te ontwikkelen. Ik kreeg nuttige feedback vanuit de corporatiesector, zoals van het corporatie treasurers platform (CTP), het platform corporatiefiscalisten en de strategische klankbordgroep Financiën & Sturing. Maar de grootste bijdrage werd geleverd door Vestia zelf en door de Aedes adviescommissie Vestia (ACV) de bedenkers in het eerste uur, van het concept ‘leningruil’. Het blijkt nog steeds een erg goed idee. We staan nog maar aan het begin en het definitieve go / no-go besluit moet op 1 juli nog vallen. Maar als dat positief is, verwacht ik, met alle energie van de betrokkenen, een succesvolle leningruil in het najaar van 2021.