Naar een structurele oplossing voor Vestia: Managementsamenvatting
Conclusies
Vestia presteert volkshuisvestelijk onvoldoende en daar lijden huurders en gemeenten onder. Daarnaast is Vestia een groot risico voor het borgingssysteem. Een structurele oplossing voor deze problemen is mogelijk als alle partijen daaraan bijdragen.
De grootste bijdrage vragen we aan de collega-corporaties: namelijk om de rentelast van Vestia structureel met € 28 miljoen per jaar te verlagen. Dit kan bereikt worden doordat de corporaties een marktconforme lening ruilen tegen een langlopende lening van Vestia met een relatief hoge rente van gemiddeld 5% en een grote negatieve marktwaarde. Hierdoor wordt de last voor de sector langjarig gespreid. Alleen dan kunnen wij verder als sobere en efficiënte corporatie. Dit betekent dat wij ons bestaand bezit goed op orde kunnen houden. De prijs-kwaliteitverhouding voor de huurder komt beter in evenwicht omdat – met een inflatievolgend huurbeleid – de woningen op een acceptabel niveau worden onderhouden. Voor nieuwe noodzakelijk herstructureringen in sociaaleconomisch zwakke wijken moeten andere oplossingen worden gezocht.
Aan het WSW wordt gevraagd om bij voorbaat weer toestemming te geven voor het aan- en verkoopbeleid, waarbij Vestia bezit in overig Nederland verkoopt en daarvoor nieuwbouw pleegt in de kerngemeenten. Voor de kerngemeenten betekent dit dat Vestia een bescheiden bijdrage kan leveren aan de nieuwbouwopgave.
De genoemde bijdrage van de sector zorgt al voor een reductie van het risico van Vestia voor het borgingssysteem. Om dit risico verder te reduceren zullen wij ons na realisatie van de leningenruil, splitsen in drie corporaties, te weten Rotterdam, Den Haag en Delft/Zoetermeer. Door deze splitsing is het risico afgewend dat het borgingsstelsel op slot moet vanwege Vestia.
Het vraagstuk
De prijs-kwaliteitverhouding van de voorraad die zwaar onder druk staat, geen middelen om in te zetten voor kwetsbare groepen, beperkte mogelijkheden om echt in te grijpen in sociaaleconomisch zwakke wijken (sloop-nieuwbouw), geen nieuwbouw en geen middelen om de achterstand op het gebied van duurzaamheid in te lopen. Dat is het langjarige perspectief voor een van de grootste corporaties in Nederland die werkzaam is in de woningmarktregio met de grootste opgave en het grootste tekort aan middelen. Vestia is financieel niet gezond en zonder ingrijpen blijft dat voorlopig zo met een teveel aan langlopende en dure leningen en een rente die twee keer zo hoog ligt als bij de collega’s. Vestia weegt daarnaast zwaar in het risicoprofiel van de sector in het borgstelsel bij het WSW. Daarmee dreigt voor de corporatiesector een situatie waarin meer gelden moeten worden gereserveerd voor het afdekken van risico’s en in het ergste geval kan het WSW geen borgingen afgeven op nieuwe leningen.
We zijn al bijna tien jaar aan het saneren, we verkochten 24.000 woningen en halveerden onze organisatie, we verhoogden onze huren tegen de grenzen aan en versoberden het onderhoud. Ook de bijdrage van sector van € 675 miljoen is niet genoeg om financieel gezond te worden. We hebben deels ook pech gehad omdat de rente al zo lang historisch laag is. Ook treffen landelijke maatregelen zoals de invoering van de ATAD ons zwaarder dan andere corporaties. We kunnen dit vraagstuk niet alleen oplossen. Een structurele oplossing vraagt om een bijdrage van onze collegacorporaties en steun van onze belanghebbenden. Door de vele gesprekken die we de afgelopen periode met hen voerden, ligt er nu een perspectief op een blijvende oplossing uitgewerkt in dit rapport.
De oplossing komt neer op het verlagen van de hoge jaarlijkse rentelast van Vestia door het ruilen van dure leningen tegen marktconforme leningen vanuit de corporatiesector. Daarnaast wordt Vestia gesplitst in drie corporaties, één in Rotterdam, één in Den Haag en één in Delft/Zoetermeer. Door deze oplossingen ontstaat weer perspectief op corporaties die een bijdrage kunnen leveren aan lokale volkshuisvestelijke opgaven, binnen een redelijke termijn weer financieel gezond zijn en een aanvaardbaar risicoprofiel hebben voor de sector.
Rentereductie door leningenruil
We vragen van alle corporaties in de sector een vrijwillige bijdrage om de rentelasten van Vestia te verlagen. Daarbij hebben we gebruik gemaakt van een model van de Advies Commissie Vestia (ACV) waarmee we op basis van gegevens uit de Aedes benchmark 2019 een vergelijking konden maken tussen Vestia en de sector. Het grote voordeel van deze benadering is dat op basis van een objectieve vergelijking een oordeel kan worden gevormd over de noodzakelijke bijdrage. Daarbij hebben we ons gespiegeld aan een model corporatie gebaseerd op de 20% best presterende corporaties (bovenkant eerste kwintiel). Voor de kosten betekent dit de corporaties met de laagste kosten en voor de opbrengsten de hoogste opbrengsten. Op de kosten voor instandhouding en beïnvloedbare en niet-beïnvloedbare beheerlasten, zit Vestia op een kostenniveau dat hoort bij deze efficiënte modelcorporatie. Wat vooral opvalt is dat onze rentelasten bijna twee maal zo hoog zijn, te weten € 2.556 per verhuureenheid (vhe) tegenover € 1.309 per vhe voor de corporaties aan de bovenkant van het eerste kwintiel. Echter, dat is niet het hele verhaal. Omdat Vestia een hoog aandeel niet-DAEB woningen heeft, liggen de huurinkomsten hoger dan gebruikelijk in de sector. We corrigeerden daarom voor de extra huurinkomsten uit niet-DAEB.
Per saldo volgt hieruit dat een verlaging van de rente bij Vestia nodig is van € 28 miljoen per jaar. Op basis daarvan is berekend hoeveel leningen we bij de rentestand ultimo augustus 2020 moeten ruilen om die beoogde renteverlaging te realiseren. Het komt erop neer dat Vestia met haar collega-corporaties € 625 miljoen aan leningen ruilt (nominale waarde). De voorwaarden voor deze leningen zijn qua rente niet gelijk. Vestia brengt langlopende leningen in met een rente van circa 5%, terwijl de sector leningen aan Vestia verstrekt voor een veel lagere, marktconforme rente. Daarmee ontstaat bij Vestia weer meer ruimte om middelen in te zetten voor volkshuisvestelijke doelen.
Een tweede effect van de leningenruil is dat de marktwaarde van de leningen bij Vestia met € 1,05 miljard afneemt. Dat is belangrijk omdat nu de verhouding tussen de marktwaarde van de leningen (inclusief derivaten) en de marktwaarde van het vastgoed (dekkingsratio) ver boven de toegestane norm ligt. Na de leningenruil wordt naar verwachting in 2026 voldaan aan de dekkingsratio[1]. Als we dat probleem nu willen oplossen, zou de sector een nog groter aandeel moeten nemen in de markwaarde van de leningen. Wij zijn van mening dat dit niet redelijk is.
Als alle corporaties meedoen, nemen de rentelasten bij hen gedurende 40 jaar toe met € 12 per vhe per jaar. Ook neemt de marktwaarde van de leningen toe bij onze collega-corporaties. Dit heeft geen negatieve invloed op de loan-to-value (LTV) op beleidswaarde, maar wel op de solvabiliteit en de dekkingsratio. Maar deze beide ratio’s zijn bij de meeste corporaties geen knellende factoren. De kracht van de oplossing zit juist in het spreiden van de lasten over een groot aantal corporaties. Wij denken dat het ruilen van leningen kan worden uitgewerkt naar een plan dat goed uitvoerbaar is in de praktijk. Een belangrijk punt van aandacht is de mogelijke fiscale gevolgen van de leningenruil. Hierover zijn we in overleg met de Belastingdienst.
Splitsing
Naast het ruilen van leningen splitsen we Vestia op in drie corporaties: Delft/Zoetermeer, Den Haag en Rotterdam. Dat is een ingrijpende maatregel die nodig is om het risico voor het borgingssysteem aanzienlijk te verkleinen. In 2012 hebben we gezien hoe een financieel probleem van een grote corporatie grote schadelijke gevolgen heeft voor de hele sector. Op dit punt moeten we nu pijnlijke beslissingen nemen voor een meer robuuste oplossing. Daarbij staat het volkshuisvestelijk belang voorop en niet het voortbestaan van Vestia. Belangrijke voorwaarde die wij stellen is dat deze drie corporaties perspectief hebben om als sobere en efficiënte corporaties verder te gaan met uitzicht op borgbaarheid binnen een afzienbare tijd en volkshuisvestelijk meer speelruimte hebben dan het huidige Vestia. Voor dit laatste is essentieel dat de lokale corporaties toestemming krijgen van het WSW voor hun aan-en verkoopbeleid.
Vooralsnog bezit Vestia buiten de kerngemeenten ruim 10.000 woningen. Voor 5.000 woningen in drie maatwerkgemeenten (Bergeijk, Brielle en Zuidplas) loopt nu een verkooptraject. Dan resteren circa 5.000 woningen in overig Nederland waarvan de bedoeling is die op termijn te verkopen. Deze woningen worden verdeeld over de drie corporaties, die met de verkoopopbrengsten nieuwe woningen kunnen bouwen in Rotterdam, Den Haag, Delft en Zoetermeer. Zolang we deze woningen bezitten, maken we voor de dienstverlening en het beheer (inclusief het onderhoud) geen onderscheid tussen de woningen in en buiten onze kerngemeenten.
Beter volkshuisvestelijk perspectief
Volkshuisvestelijk ontstaat weer perspectief voor de drie corporaties om bij te dragen aan de lokale volkshuisvestelijke opgaven. Dat betekent in de praktijk voor Rotterdam, Den Haag, Delft en Zoetermeer dat een inflatievolgend huurbeleid wordt gevoerd voor DAEB-woningen, conform de prestatieafspraken voldoende betaalbare DAEB-woningen beschikbaar zijn, het noodzakelijk onderhoud wordt uitgevoerd, ruimte is voor een investeringsprogramma van € 1,4 miljard (totaal) in de komende tien jaar en een jaarlijks budget beschikbaar is om in te zetten voor kwetsbare doelgroepen. Met het investeringsprogramma worden duurzaamheidsmaatregelen genomen, maar er komen geen extra gelden beschikbaar voor het aardgasvrij maken van het bezit. Wij gaan ervan uit dat wij op dat punt kunnen meeliften met de maatregelen die voor de hele sector in het kader van het rapport ‘Opgaven en Middelen’ worden genomen. In het huidige beleid is een beperkt aantal sloop-nieuwbouwprojecten goedgekeurd in herstructureringsgebieden. Vooralsnog zijn ook na splitsing de mogelijkheden voor kostbare ingrepen zoals sloop-nieuwbouw beperkt. Op een aantal locaties maken we nu afspraken met collegacorporaties die mogelijke sloop-nieuwbouwlocaties van ons gaan overnemen of daarin bijdragen. Het toevoegen van nieuwe woningen op uitbreidingslocaties is weer mogelijk wanneer weer toestemming wordt verkregen voor het verkopen van woningen en overig vastgoed uit de portefeuille van overig Nederland. Ten opzichte van de huidige beperkte mogelijkheden ontstaat er dus weer speelruimte voor het voeren van volkshuisvestelijk beleid.
Afgevallen alternatieve oplossingsrichtingen
We hebben in de aanloop naar het rapport diverse alternatieven uitgewerkt. Vermeldenswaardig is het alternatief waarbij de leningen niet worden geruild maar worden uitgenomen en het alternatief dat naast leningen ook bezit wordt uitgenomen en ondergebracht in een aparte entiteit (bad bank). Aan het eerste alternatief zit een belangrijk onbedoeld effect, namelijk dat de Vestia een rijke corporatie wordt als het gaat om de nadere ratio’s dan de dekkingsratio en dat kan niet de bedoeling zijn. Het alternatief waarin bezit en leningen in een aparte entiteit worden ondergebracht, stuitte op het bezwaar dat die entiteit zou leiden tot een nog groter risico in het borgingssysteem.
Bestuurlijk akkoord
Een blijvende oplossing voor Vestia kan alleen gerealiseerd worden als alle partijen de handen ineenslaan. We zien dat daartoe bereidheid is. We willen de structurele oplossing die nu voorligt vatten in een bestuurlijk akkoord tussen Aedes, BZK, WSW en Vestia. Daarin leggen we ook de bijdragen van partijen vast en de voorwaarden die daaraan gesteld zijn. We streven naar een ondertekening van het akkoord voor het extra Aedes congres op 9 februari 2021. Ook andere belanghebbenden vragen wij om steun voor de oplossing. Medio januari 2021 legt ook de ACV haar advies voor een structurele oplossing voor aan het Aedes-bestuur. Begin februari spreken de leden van Aedes zich uit over de voorgestelde oplossing. Afhankelijk van de instemming op het congres en besluitvorming van de individuele corporaties, werken we daarna de voorstellen uit. De splitsing/defusering van Vestia in drie corporaties neemt naar verwachting twee tot drie jaar in beslag.
Tot slot
Wij realiseren ons dat we met de nu voorliggende structurele oplossing een ongewoon beroep doen op de bijdrage en steun vanuit een groot aantal partijen. We doen vooral een beroep op een vrijwillige bijdrage van de collega’s. Jullie redden ons al in 2012 met een saneringsbijdrage van € 675 miljoen. Wij doen dat vanwege de grote belangen van de huurders, de gemeenten en de sector. We staan voor een ongekend en ongewoon vraagstuk in de sector. Het probleem is oplosbaar als alle partijen bijdragen. Daar zit ook de kracht van de oplossing na tien zware jaren saneren.
1 De dekkingsratio leent zich slecht voor prognoses. Cijfers zijn hiermee hoogst onzeker.
